Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране - Сергей Сандер

налоги уже включены в стоимость.

За недвижимость старше пяти лет взимается гербовый сбор, плата в размере 5,8 % (хотя для некоторых ограничится 5,08 %). Если дом более новый, взимается плата в размере 0,7 % плюс 20 % НДС.

Сборы нотариуса устанавливаются правительством и зависят от налоговой категории имущества:

● менее 6500 евро – 3,945 %.

● 6500–17 000 евро – 1,627 %.

● 17 000–60 000 евро – 1,085 %.

● более 60 000 евро – 0,814 %.

Сумма комиссионных, связанных с покупкой дома, не может превышать 10 % от стоимости недвижимости.

Существует два налога на жилую недвижимость: земельный налог (taxe foncière) и местные налоги (taxe d'habitation), которые взимаются 1 января каждого года. Их размер варьируется от муниципалитета к муниципалитету.

Трансакционные издержки могут варьироваться от 7,9 % до 28,99 %. Новые объекты имеют самые высокие затраты из-за 20 % НДС, но это немного компенсируется более низкой регистрационной платой. Комиссионные агентов по недвижимости варьируются от 3 % до 10 %.

Расходы и налоги на содержание недвижимости

Взимается налог на доход физических лиц: прогрессивные ставки от ноля до 45 % и еще дополнительный налог в размере 3 % на часть дохода, превышающую 250 000 евро для одинокого человека и 500 000 евро для супружеской пары.

Что касается налога на недвижимость, есть так называемый налог на богатство. Ставка налога постепенно увеличивается с 0,5 % до 1,5 % в зависимости от стоимости объекта. Например, этот налог составляет 15 000 евро для французских объектов недвижимости стоимостью 3 млн евро, 50 000 евро при стоимости 6 млн евро и 100 000 евро в случае, если объект стоит 10 млн.

Налоги на прибыль от сдачи в аренду

Покупать жилую недвижимость во Франции выгоднее по схеме лизбэк. Еще в середине 1980-х правительство Франции придумало эту схему для привлечения дополнительного денежного потока в туристический сектор экономики.

Схема заключается в следующем: инвестор покупает недвижимость во Франции (это могут быть квартиры, виллы, коттеджи) и обязуется сдать ее в аренду уполномоченным фирмам – управляющим компаниям. Сделка заключается на длительный срок – стандартно от пяти до 15 лет с возможностью последующего продления.

Правительство страны освободило покупателей недвижимости по системе лизбэк от НДС, при этом фирма-партнер платит за собственника все остальные налоги и несет затраты на содержание объекта, включая коммунальные платежи и замену мебели. Покупатель в таком случае получает гарантированный чистый доход от инвестиций в недвижимость Франции, который растет с учетом инфляции.

Подоходный налог с аренды низкий. Доход от аренды: ставка налога на валовой доход от аренды, начисляемая иностранцам-нерезидентам, возможно, будет составлять около 10 % при доходе 1500 евро в месяц.

Прирост капитала обычно облагается налогом 19 %. Налог на прирост капитала взимается в размере 33,33 % с граждан стран, не входящих в ЕС.

Французские резиденты облагаются налогом на свой глобальный доход по прогрессивным ставкам, от 5,5 % до 45 %.

Наследование

Во французском частном международном праве используется стандартное двойное правило наследования: закон места жительства умершего применяется к движимым активам, а закон местонахождения собственности применяется к недвижимым активам.

В случае смерти иностранного владельца недвижимости во Франции его наследники должны будут заплатить налог на наследство на основе чистой стоимости активов. Например, для прямых наследников ставка составит 20 %, если активы стоят от 16 000 до 552 000 евро; 30 %, если активы стоят от 552 000 до 902 000 евро; 40 % при стоимости 902 000 до 1 805 000 евро и 45 % – свыше.

ШВЕЙЦАРИЯ

Эксперт Феликс Гарифуллин

f.garifoulline@andermatt-swissalps.ch

+41 76 316 04 99

https://www.andermatt-swissalps.ch/de/immobilien-andermatt

Условия покупки недвижимости иностранцами

Lex Koller ограничивает иностранцев в праве на покупку жилой недвижимости и владения ею. Исключения – дома для отдыха в некоторых туристических регионах. Не более одной единицы на семью, не более 200 м2 жилой площади и 1000 м2 земли. Мораторий на перепродажи в течение пяти лет. Владелец должен взять на себя обязательство использовать объект лично. Для коммерческой недвижимости ограничений нет.

Привилегии для иностранных инвесторов

Привилегий нет. Владение швейцарской жилой недвижимостью и есть привилегия. Инвестируя в коммерческие проекты, можно получить ВНЖ, при условии, что предприятие привлекательно для кантона/муниципалитета и создает рабочие места. Это может быть, например, отель.

Процедура приобретения недвижимости

1. Сделать письменное предложение.

2. Перечислить депозит на депозитарный счет нотариуса. Традиционно это 10 % от стоимости, но размер не регламентируется законом. Нотариуса выбирает покупатель.

3. Согласовать договор купли-продажи, проект договора готовит нотариус.

4. Подписать договор у нотариуса.

5. Стороны должны исполнить условия договора.

6. Перечислить остаток суммы на счет нотариуса.

7. Приемка объекта, после нотариус подтверждает исполнение условий договора и регистрирует право собственности.

В случае с нерезидентом необходимо подождать одобрения квоты в рамках Lex Koller на этапе Д. Это может занять до двух месяцев и является частью договора.

Расходы на приобретение недвижимости и налоги (трансакционные расходы)

Налог на передачу собственности, регистрация в земельном реестре и гонорар нотариуса. Это от 0,2 % до 5 % в зависимости от кантона.

Расходы и налоги на содержание недвижимости

Налог на собственность варьируются в зависимости от кантона, но в среднем составляет около 0,2 % от кадастровой стоимости (кадастровая – 80 % от рыночной).

Размер вмененного дохода от аренды рассчитывается как 3 % от стоимости недвижимости. Это налогооблагаемый доход. Ставка НДФЛ в кантонах прогрессивная и разнится от кантона к кантону.

Грубо и в среднем: налоговая нагрузка будет составлять плюс-минус 0,7 % от стоимости недвижимости.

Налоги на прибыль от сдачи в аренду

Реальный доход от аренды декларируется и облагается НДФЛ. Вмененный доход уменьшается на сумму реального дохода. В Андерматте из-за отмены Lex Koller возможно оформление собственности на юрлицо. Тогда налогом в размере 12,63 % облагается только прибыль.

Расходы и налоги при продаже недвижимости

Комиссия агента – 2–5 % от стоимости продажи.

Налог на прибыль с продажи регрессивный: чем дольше владение, тем он меньше. Ставки в кантонах разные: в кантоне Ури – от 37 % (первый год) до 10 % (двадцатый год), в кантоне Во – от 30 % (первый год) до 7 % (двадцать четвертый год).

Заключение

На этом первое знакомство с темой недвижимости за рубежом подходит к концу. Надеюсь, что я и мои коллеги смогли удовлетворить ваше начальное любопытство, познакомить вас с возможными вариантами жизни в разных странах, условиями приобретения или аренды недвижимости.

Я прекрасно понимаю, что в одной книге невозможно ответить на все вопросы и рассказать обо всех странах. Тем более предсказать будущее. Какими будут правила для поездок в другие страны и пересечения границ? Сможем ли мы иметь множественное гражданство и паспорта разных стран? Как будут осуществляться платежи между странами и банками? Будут ли действовать санкции и какие страны, наоборот, будут приветствовать покупателей из России и стран бывшего СССР? Какие будут открываться новые