Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране - Сергей Сандер

собственности, он разнится между регионами, а в среднем по стране составляет 8 %.

● Impuesto sobre el Valor Añadido – НДС (оплачивают только владельцы нового дома или апартаментов), ставка неизменна – 10 %. По земельным участкам и коммерческим площадям НДС 21 %.

● Гербовый сбор – 0,5–1,5 % от стоимости жилья.

● Оплата услуг нотариуса – 1–2 % от цены объекта.

● Ипотечные сборы.

● Оплата услуг юриста, переводчика (при необходимости).

Ежегодный налог на владение домом или квартирой составит 0,4–1,1 % от стоимости жилья.

Расходы на необходимые системы жизнеобеспечения

● Электроэнергия и водоснабжение – примерно 60 евро в год плюс оплата по счетчикам.

● Поставка газа – 0,09 евро за кВт/ч (возможна покупка пропанового баллона за 13 евро или бутанового за 16 евро).

● Услуги компании, управляющей домом (аналог российского ЖЭКа), – 300–1000 евро в год.

● Связь, TV, интернет – примерно 500 евро в год.

● Страховка жилья – примерно 350 евро в год.

В зависимости от района проживания, типа и площади объекта недвижимости общая сумма годовых затрат может составить от 5000 до 8000 евро.

Налоги на прибыль от сдачи в аренду

Отдельного налога на сдачу в аренду нет. Но, по испанским законам, прибыль, которую вы получаете, надо заносить в декларацию. Резиденты должны заполнять модель 100 IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), нерезиденты, находящиеся в стране менее 183 дней в году, – модель 210 для IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Ставка для нерезидентов составляет 24 %, для граждан Испании – 19 %.

Оплата коммунальных услуг и налогов

При сдаче объекта в аренду придется соблюдать довольно строгое испанское законодательство. Россиянам, купившим жилье в Испании, следует сообщать о сделке в налоговые органы РФ, чтобы соблюсти все юридические формальности, касающиеся приобретения недвижимости за границей. То же касается граждан Украины и Белоруссии.

Расходы и налоги при продаже недвижимости

Если сделку совершает нерезидент Испании и других стран Европейского Союза, ему нужно платить два налога при продаже недвижимости. Первый налог – 3 % от цены объекта, указанной в документах. Это налог на доход. Если прибыли не было, агент оформит возврат средств в течение нескольких месяцев после продажи. Второй налог – на прирост цены недвижимости. Сумму сбора устанавливают местные власти.

ИТАЛИЯ

Эксперт Юлия Рива

yuliariva@gmail.com

+39 347 576 6773

Условия покупки недвижимости иностранцами

Никаких ограничений нет. Для резидентов Италии возможен льготный налог на приобретение недвижимости (3 % вместо 10 %) при условии покупки «первого дома» с регистрацией прописки. При этом не выплачивается и ежегодный налог на собственность. Для нерезидентов Италии налог на приобретение – 10 %, ежегодный налог на собственность – примерно 1 %.

Привилегии для иностранных инвесторов

Приобретение недвижимости в Италии никаких привилегий не дает и не считается инвестицией, преобразующейся в вид на жительство и т. д. А для наличия адреса в Италии как одного из условий получения вида на жительство необязательно покупать недвижимость, можно и арендовать.

Процедура приобретения недвижимости

1. Получение идентификационного налогового кода (Codice Fiscale), аналог ИНН в России.

2. Открытие счета в банке и перевод на него необходимой суммы со счета в своей стране. В последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги.

3. Подготовка предложения о покупке (Proposta di Acquisto). На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Все переговоры ведутся в письменной форме. Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток, как правило – 5–10 % от цены объекта.

4. Заключение предварительного договора купли-продажи, оплата услуг агента.

5. Подписание продавцом и покупателем основного договора купли-продажи – купчей (contratto notarile di compravendita). Подписание происходит в присутствии нотариуса и подлежит нотариальному заверению.

Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан уплатить налоги и гонорар нотариусу. Только после этого подписание купчей будет возможно. На этом этапе также полностью выплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Расходы на приобретение недвижимости и налоги (трансакционные расходы)

● Регистрационный налог составляет 10 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

● Регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы: по 50 евро каждый при покупке вторичного жилья (итого 150 евро); по 200 евро каждый при покупке нового жилья (итого 600 евро).

● Расходы на переводчика и свидетеля в ходе оформления нотариального акта – 850 евро и выше. От них никуда не деться, если покупатель не владеет итальянским языком.

● Комиссия агентства. Она не заложена в цену, ее платит как покупатель, так и продавец. Комиссия составляет 3–4 %.

● Гонорар нотариуса составляет 1–3 % от стоимости сделки и включает расходы на регистрацию в реестре и прочие пошлины.

● Таким образом, общая сумма расходов при покупке недвижимости в Италии варьируется в диапазоне от 3 % до 11 %. Поскольку большинство сделок заключается на вторичном рынке, и покупатели-иностранцы, как правило, не оформляют прописку, дополнительные расходы обычно составляют около 10 % от стоимости объекта.

Расходы и налоги на содержание недвижимости

● Налог на собственность – от 0,6–1 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости (варьируется в зависимости от муниципалитета).

● Налог на вывоз и переработку мусора зависит от локации, количества зарегистрированных жильцов и интенсивности эксплуатации объекта недвижимости. Для примера: квартира 150 м2, семья из четырех человек – налог составит примерно 400 евро в год.

● Муниципальный налог на содержание дорог, уличное освещение и прочее устанавливается муниципалитетом для всех жителей без какого-либо разделения. Владелец виллы и однушки платят одинаковую сумму. Размер налога от ноля до 100 евро. Среднее значение – около 70 евро.

● Коммунальные платежи оплачиваются на основании договора и по квитанциям. Расход определяется по счетчикам.

Оплата кондоминиума подразумевает пропорциональное возмещение расходов на содержание недвижимости и зависит от ее качества, местоположения и набора услуг, предоставляемых управляющей компанией.

Налоги на прибыль от сдачи в аренду

Налог составляет 23 % от суммарной прибыли со сдачи в аренду объекта. Этот налог одинаков как для резидентов, так и для нерезидентов.

Расходы и налоги при продаже недвижимости

Если в Италии продается объект недвижимости, владение которым составляет менее пяти лет (что само по себе становится ростом стоимости его капитала), то придется заплатить сумму согласно ставкам подоходного налога. Если объект находился в собственности более пяти лет, то продажа не облагается налогом. Кроме подоходного налога, если он есть, никаких других расходов продавец недвижимости не несет.

КИПР

Эксперт Анастасия Янни

ayianni@cyprus-sothebysrealty.com

+357 99 079 202

https://www.cyprus-sothebysrealty.com/ru/

Условия покупки недвижимости иностранцами

Граждане стран, не входящих в ЕС, имеют право приобретать недвижимость на Кипре, но им следует обратиться за разрешением зарегистрировать ее на свое имя. Это заявление подается в районный офис города, где находится имущество, после подписания договора купли-продажи. Разрешение предоставляется всем