Зигзаг у дачи - Татьяна Витальевна Устинова

– Сейчас в любом дачном поселке чуть ли не на одной улице можно увидеть деревянные «курятники», в которые хозяева приезжают только летом, а рядом теплицы и грядки, а по соседству трехэтажную домину, – фыркнула Александра.

– Да, и не всем такое соседство нравится. Поэтому большинство людей под загородные дома приобретают землю у одного застройщика. Крупные фирмы приобретают большой земельный участок вблизи населенного пункта, «нарезают» его на отдельные поменьше, оформляют все грамотно юридически, возводят однотипные частные дома, проводят все необходимые коммуникации, строят дороги, а потом продают гражданам.

– Стоит это очень недешево, – заметила Кузнецова. – Я делала рекламный стрим для такого вот коттеджного поселка. Так что знаю.

– Юридически тут тоже могут быть проблемы, – Дима сел на своего любимого конька и с удовольствием проводил ликбез, причем не только для Александры Кузнецовой, но и для нового помощника Елены Сергеевны, Тимофея, к слову, похоже, отличного парня. – Приобретая в таком коттеджном поселке земельный участок и дом, частный собственник не подозревает, что за все иное ему потом придется регулярно платить, порой очень немало, например за пользование общепоселковыми дорогами, за въезд за шлагбаум, за пользование пляжем или чистку снега. И потом начинаются суды с теми, кто недоволен таким положением дел.

– На что опираются в исковом заявлении? – деловито спросил Тимофей.

– На то, что вся инфраструктура на территории коттеджного поселка находится в долевой собственности жильцов. Однако практика отечественных судов общей юрисдикции до принятия «знакового» постановления Конституционного суда Российской Федерации № 23-П от 10 ноября 2016 года различалась. Некоторые суды отказывали жителям поселков в признании за ними общей долевой собственности на перечисленную выше инфраструктуру, другие признавали общую долевую собственность и прекращали право собственности у застройщика, при этом обосновывали свое решение нормами Гражданского и Жилищного кодексов об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, считая, что закон может работать по аналогии. Однако Конституционный суд своим постановлением от 10 ноября 2016 года, в так называемом деле дачного поселка «Барвиха», признал необоснованным и неправомерным применение к данным отношениям по аналогии норм закона об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме. И на сегодня в данных отношениях существует пробел правового регулирования, что порождает неопределенность и споры в судах.

– Многие поспешили признать новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ – «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», так называемый закон о садоводстве, который вступил в силу 1 января 2019 года, применимым к названным выше отношениям в коттеджных поселках, – кивнула Мария, лучшая подруга Елены Кузнецовой, тоже судья, в последнее время относящаяся, как заметил Горелов, к его успехам довольно ревниво. – В этом законе императивно закрепляется право общей долевой собственности всех жителей поселка (собственников участков) на «инфраструктурное» имущество всего обособленного района. Но закон о садоводстве регулирует отношения именно дачников, а территории коттеджных поселков не являются ни садовыми, ни огородническими товариществами. Они изначально создаются для постоянного, а не временного проживания. В общем, пробел в данной сфере права на данный момент действительно существует.

– И что, у тебя как раз сейчас в производстве такое дело? – уточнила Елена Сергеевна.

– Нет, это я просто отвлекся, – Горелов смущенно улыбнулся. – Смысл моего дела в том, что люди, которые хотят построить дом за городом, но не имеют достаточно средств, чтобы купить коттедж в поселке, приобретают земельный участок, расположенный на землях сельхозназначения. Как правило, это бывшие паи колхозников, которые раздавались людям в начале девяностых годов. Их тогда практически задаром, иногда за бутылку водки, повыкупали предприимчивые дельцы. У них эта земля стояла без дела по двадцать – двадцать пять лет. Во многих таких местах лес уже вырос. И вот сейчас, когда они его на корню продали, пользуясь несовершенством лесного законодательства, эти земельные участки им стали ни к чему. Кого-то пересажали, кто-то обанкротился, кто-то давно за границу сбежал. В общем, кто-то из них эти земли продал, а у кого-то их конфисковали в пользу государства или в рамках процедуры банкротства. И вся эта земля теперь выкупается в промышленных масштабах какими-то новыми предпринимателями, еще более наглыми, дерзкими и беспринципными, чем предыдущие. И вот они не гнушаются тем, чтобы задешево продавать эти земельные участки, вводя людей в заблуждение. Мол, ничего страшного, что это земли сельхозназначения, не проблема, посмотрите, сколько в Подмосковье земель уже так переоформлено. И люди клюют на рекламу, покупают эту землю, получают сертификаты собственности и свидетельства, вот только построить они там никогда ничего не смогут.

– Почему? Я читала, что на землях сельхозназначения можно строить жилые дома для собственного проживания. Пусть не коттеджный поселок, но все же. – Александра Кузнецова действительно была девочка умненькая.

И красивая, вон как Тимофей на нее смотрит. Просто глазами ест. Сразу видно – запал. Дмитрию вдруг стало смешно. С такой веселой снисходительностью бывалые солдаты смотрят на новобранцев. Когда-то и он сам точно так же увидел свою Женьку и пропал. И именно эта любовь заставила его, шалопая и лоботряса, все-таки сдать квалификационный экзамен и сделать давно ожидаемый от него родителями шаг по карьерной лестнице.

– Да, строить дом на землях сельхозназначения для постоянного проживания можно, – пояснил Горелов, пряча улыбку. – Это действительно предусмотрено законом № 299 от 2 июля 2021 года, который внес изменения в Земельный кодекс. Однако разрешено это только при соблюдении целого ряда условий. Во-первых, застройщиком может быть только правообладатель земли в статусе крестьянско-фермерского хозяйства или индивидуального предпринимателя в сфере сельского хозяйства. Во-вторых, купленные угодья должны обрабатываться и не быть заброшенными. В-третьих, площадь застройки не должна превышать четвертой части всего участка. Ну и менее важные пункты для простых людей: дом не должен быть выше трех этажей и пятисот квадратных метров и жить в нем должна только одна семья. При этом для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно провести градостроительный аудит участка, подготовить проектную документацию и результаты инженерных изысканий, согласовать постройки с аэродромами, находящимися в тридцатикилометровой зоне вокруг, получить техусловия на подключение к ресурсам, в том числе к электросетям. То есть понимаете, что это означает на практике?

– Полную невозможность строительства, – кивнула Александра. – Простому человеку это все точно не осилить. Не говоря уже о том, что обычное физическое лицо не может быть индивидуальным предпринимателем в сфере сельского хозяйства.

– Правильно. Закон работает для реальных фермеров, которые берут землю, разворачивают хозяйство и уже после этого строят дом для себя. А для горожан, которые хотели бы построить дачку, сэкономив на земле, такое никак не подходит. И это я еще не говорю о том, что субъекты Российской Федерации законодательно имеют право запретить даже фермерам постройку жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения на территориях определенных муниципальных образований.

– И у тебя такой иск?

– Пять! Пять однотипных исков. Люди купили участки по цене в десять тысяч рублей за сотку. Двадцать соток, двести тысяч, вполне «подъемные» средства. Кто-то начал строительство, не дожидаясь официального разрешения, кто-то решил сделать все по закону и начал оббивать пороги инстанций, а результат-то один – полный запрет строительства и фактическая потеря денег, вложенных в землю. Вернее, в прямом смысле слова зарытых в землю. Люди пытаются расторгнуть договор купли-продажи через суд, но там так хитро в договорах все прописано, что особо не подкопаться. Видели очи, что покупали, как говорится. И что-то мне подсказывает, что это еще не предел. Дел будет гораздо больше.

– А территориальная подсудность почему у нас? – спросила Мария.

– Да потому что продавцом земельных участков во всех судебных спорах, то есть стороной-ответчиком, является ООО «Мать Земля», зарегистрированная в Таганском районе города Москвы по юридическому адресу в бизнес-муравейнике, на котором значатся еще сто тысяч пятьсот юридических адресов.

– Понятно, – кивнула Мария.

– Не совсем понятно, – Елена Кузнецова покачала головой. – Для продажи участка их земель сельскохозяйственного назначения необходимо известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о своем намерении продать