Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного назначения (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городским садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечение только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Постановлением Правительства РФ от 07.12.2004г. N 741 "О границах объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, устанавливаемых вокруг объектов, относящихся к федеральной собственности и находящихся в ведении Управления делами Президента Российской Федерации и (или) Федеральной службы охраны Российской Федерации"[312] установлено, что границами объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения являются линии, проходящие на расстоянии не более одного километра от границ земельных участков, на которых размещены объекты, относящиеся к федеральной собственности и находящиеся в ведении Управления делами Президента РФ и (или) Федеральной службы охраны РФ.

2. Все земельные участки в пределах одной территориальной зоны подчинены правовому режиму единого градостроительного регламента. Он представляет собой совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны. Каждый земельный участок должен располагаться только в одной территориальной зоне.

Предписания комментируемого пункта о том, что градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима всего, что находится над и под поверхностью земельных участков, следует понимать достаточно ограничительно. Над поверхностью земельного участка, как известно, находится атмосфера, а под поверхностью земельного участка — недра. Правовой режим этих объектов природы устанавливается соответственно законодательством об охране атмосферного воздуха и о недрах. Предписания градостроительного регламента не могут определять правовой режим атмосферного воздуха и недр.

3. В территориальной зоне может быть несколько видов разрешенного использования. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков вправе применять любой вид разрешенного для данной зоны их использования.

4. В п.4 ст.85 названы случаи, когда земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости признаются не соответствующими градостроительному регламенту. В таких случаях использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органом местного самоуправления, если использование этих объектов опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости или строительство новых на поселенческих земельных участках могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Вместе с тем действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

а) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

б) в границах территорий общего пользования;

в) занятые линейными объектами.

5. Применение п.5-12 комментируемой статьи должно правильно сочетаться с предписаниями п.1-15 ст.35 ГрК РФ (о них см. комментарий к п.1 ст.85). В жилых зонах поселений и городов помимо жилых домов различной этажности и объектов культурно-бытового назначения размещаются индивидуальные жилые дома с приусадебными участками. Допускается также возведение культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почвы, воздуха, воды и иные вредные воздействия).

Садоводческие и дачные кооперативы, расположенные в пределах границ (черты) города (поселения), могут размещаться в пределах жилых зон.

6. В общественно-деловых зонах земельные участки предназначаются для размещения как объектов, названных в п.6 ст.85 Кодекса, так и объектов здравоохранения, культуры, торговли, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности. В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в названной зоне, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

7. В поселениях часть территории занимают производственные зоны. Помимо размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, в них устанавливаются санитарно-защитные зоны, в которых не разрешено размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

Благоустройство территорий производственных зон осуществляется за счет собственников соответствующих производственных объектов.

8. В зонах инженерной и транспортной инфраструктур вредное воздействие на среду жизнедеятельности поселения оказывают сооружения и коммуникации транспорта, связи, инженерного оборудования. Поэтому должны соблюдаться необходимые расстояния от таких объектов до жилых, общественно-деловых и рекреационных зон. Сооружения и коммуникации транспорта, связи, инженерного оборудования, эксплуатация которых оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, размещаются за пределами городских и сельских поселений.