Наталья Пономарева - Вы и ЖКХ: как защитить свои интересы?

– по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

– принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

– большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;

– собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

– не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Как уже было сказано выше в соответствии со ст.161 ЖК РФ, в целях управления общим имуществом в многоквартирном доме собственники помещений вправе выбрать управляющую компанию, которую наделят полномочиями по управлению многоквартирным домом. Из смысла ст. 135 и 137 ЖК РФ, применяемых по аналогии к управляющей компании, следует, что управление общим имуществом в интересах собственников есть ничто иное, как владение, пользование и, в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом от имени управляющей компании, но в интересах собственников (п. 1 ст.135 ЖК РФ).

Таким образом, выбирая управляющую компанию, собственники помещений в многоквартирном доме наделяют её принадлежащими им правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения принадлежащего им на праве собственности общего имущества.

Наделение правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом происходит в силу заключения договора управления многоквартирным домом.

Из вышеизложенного следует, что управляющей компании, при наличии оснований, предусмотренных ст.162 ЖК РФ, принадлежит право владения пользования и распоряжения общим имуществом, к которому относятся и крыши и подвалы и стены и земля. Следует заметить, что при определении объектов, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, не применимы положения ст. 131 ГК РФ, которой установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Управляющая организация (многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией) в течение обусловленного срока обязуется оказывать услуги или выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги (например, по водо-, газо– и теплоснабжению и т. д.). Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом за плату и извлекать прибыль.

Глава 7. Каковы договорные отношения между потребителем и исполнителем жилищно-коммунальных услуг?

В основе отношений между потребителем и исполнителем жилищно-коммунальных услуг должен лежать договор (ст. 420 ГК РФ, п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307).

С учетом соответствующих положений п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 420, ст. 674 ГК РФ договор найма (в государственном и муниципальном жилищном фонде – социального найма), а для собственников соответствующего жилого помещения в многоквартирном доме – договор обслуживания (технического обслуживания и предоставления коммунальных услуг) должен заключаться в простой письменной форме.

В отношениях потребителя с ресурсоснабжающей организацией договор считается заключенным с момента первого фактического подключения потребителя в установленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК РФ).

Коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ.

При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. В этом случае ресурсоснабжающая организация несет ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры. При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме либо собственниками жилых домов, или указанными собственниками самостоятельно, если договором с ресурсоснабжающей организацией не предусмотрено иное.

А могут ли собственники жилых помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья или жилищного кооператива самостоятельно заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, с соответствующими ресурсоснабжающими организациями?

Частью 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Следовательно, ЖК РФ прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья.

Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается, как это было сказано выше, только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом (п. 8 ст. 155 ЖК РФ).

Из изложенных выше норм следует, что собственник жилого помещения, который не является членом товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливающими порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг.

Таким образом, следует, что все собственники жилых помещений, которые не являются членами товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, должны заключить договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг с ТСЖ и ЖК.

При оценке условий договора необходимо руководствоваться ст. 422 ГК РФ и ст. 16 Закона о защите прав потребителей, согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В этой связи при выявлении подобных условий (которые могут определять состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ) следует исходить из того, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).