Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

3. Граждане, имеющие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, могут приобрести их в собственность. В соответствии с п.3 ст.3 Вводного закона предоставление в собственность граждан указанных участков в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Граждане вправе однократно бесплатно приобрести (при этом уплачиваются только сборы) данные участки в собственность.

Статья 22

Аренда земельных участков

1-2. В п.1 комментируемой статьи следует обратить внимание на то, что в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства действует национальный режим, согласно которому данные лица равно как и российские граждане, могут иметь на праве аренды земельные участки за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Так, по нашему мнению, ограничение прав указанных лиц установлено п.5 ст.35 Кодекса. В соответствии с п.2 комментируемой статьи не могут предоставляться в аренду как российским так и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота и, следовательно, не могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Перечень этих участков императивно установлен в п.4 ст.27 Кодекса (см. также первый абзац п.2 ст.27 Кодекса). Отсюда следует, что остальные земельные участки иного целевого назначения, предусмотренного в Кодексе, могут передаваться в аренду российским гражданам, лицам, указанным в пункте 1 комментируемой статьи.

В Кодексе содержатся и другие нормы, регулирующие отдельные аспекты арендных отношений (см. п.2 ст.26, п.3, подп.3, 4 п.4, подп.3 п.7 ст.30, ст.30.1, ст.30.2, п.4, 8 ст.31, п.4 ст.32, п.2, 6 ст.34, п.3, 5 ст.35, п.3, 6 ст.36, п.4 ст.37, ст.38, 39, п.1 ст.41, ст.42, 46, 57, п.3 ст.58 и др.).

Необходимо обратить внимание на то, что аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде (см. ст.606, п.1 ст.607 и другие правила _ 1 гл.34 ГК РФ), однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (см. п.2 ст.607 ГК РФ). Отсюда следует, что указанные особенности могут содержаться в Кодексе.

3. Норма п.3 данной статьи основывается на диспозитивном правиле, содержащемся в первом предложении п.1 ст.621 ГК РФ, в соответствии с которым преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. В п.3, как можно видеть, предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор. Правило п.3 не распространяется на случаи, предусмотренные п.3 cт. 35, п.1 ст.36, ст.46 Кодекса.

4. В основе определения арендной платы находится соглашение сторон, что соответствует правилам первого абзаца п.1 ст.424, п.1, 2 ст.614 ГК РФ. Правительство РФ вправе устанавливать общие начала определения арендной платы при аренде государственных или муниципальных земельных участков (можно полагать, что речь идет о принципах определения арендной платы, расценок и т.п.) в соответствии с правилом второго абзаца п.1 ст.424 ГК РФ.

5-6. Пункты 5 и 6 ст.22 Кодекса основываются на общих правилах п.2 ст.615 ГК РФ, которые в комментируемых пунктах частично изменены. Это, в свою очередь, допускается диспозитивной нормой, содержащейся в первом предложении п.2 ст.615 ГК РФ. В связи с этим необходимо обратить внимание на некоторое отличие норм п.5 и 6 комментируемой статьи от правил п.2 ст.615 ГК РФ.

Так, в соответствии с п.5, 6 арендатор может осуществить указанные в этих нормах правомочия без согласия собственника земельного участка (арендодателя) при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (при этом не вполне понятно, с какой целью о праве передачи земельного участка в субаренду упоминается не в п.5, а в п.6 ст.22). Правила, содержащиеся в комментируемых нормах, не распространяются на резидентов особых экономических зон. В соответствии со ст.35 ФЗ от 22.07.2005г. "Об особых экономических зонах в Российской Федерации"[129] резидент — арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу и т.п.(см. подробно текст этой статьи). Такой запрет вызван тем, что использовать земельный участок для соответствующего вида деятельности вправе лишь лицо (резидент) отвечающее требованиям указанного Федерального закона.

В соответствии с п.2 (см. первое предложение) ст.615 ГК РФ арендатор вправе реализовать данные правомочия только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Отсюда следует, что если в договоре аренды не содержится условие о запрете сделок, названных в п.5, 6, то арендатор вправе совершать эти сделки лишь при условии уведомления об этом арендодателя (следует полагать, что речь может идти только о письменном уведомлении).

На практике арендодателю совсем небезразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, арендные права. Представляется, что в практической деятельности с целью обеспечения защиты прав арендодателя в договоре аренды земельного участка, учитывая диспозитивность норм п.5 и 6, целесообразно устанавливать запрет на совершение всех или части вышеназванных сделок.

Необходимо обратить внимание на следующее разъяснение комментируемых пунктов в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11 (см. п.15 и 16). Поскольку п.2 ст.607 и п.2 ст.615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Кодексом, то при применении п.5 и 6 ст.22 Кодекса достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление арендатором в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Вызывает вопрос норма, содержащаяся во втором предложении п.5, в соответствии с которой в указанных в первом предложении п.5 случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. Представляется, что данная норма не согласуется с правилом второго предложения п.2 ст.615 ГК РФ, в соответствии с которым в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (т.е. сохраняется прежний арендатор; например, при передаче арендных прав в виде вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за участником, вкладчиком).

7. Положения п.7 ст.22 Кодекса в целом не являются новыми. Отношения, связанные с передачей земельных участков в аренду для проведения изыскательских работ, регулировались ст.45, 46 ЗК 1991г., устанавливавшими права и обязанности организаций, проводящих изыскательские работы. Следует отметить, что п.7 комментируемой статьи, как и ст.45 ЗК 1991г., предусматривает заключение в указанных целях договора аренды, а не изъятие земельного участка. Важно, что императивно установлен срок (не более одного года), на который земельный участок может быть передан для указанных нужд по договору аренды.

8. Норма, установленная в п.8 ст.22 Кодекса, является новой. Данный пункт предусматривает реализацию преимущественного права арендатора в порядке, установленном в ст.250 ГК РФ.

9. Первое предложение п.9 содержит специальное правило, устанавливающее особенности реализации арендатором земельных участков, находящихся только в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, правомочий, указанных в п.5, 6 (в тексте нормы имеет место ссылка на п.4, но это, видимо, техническая ошибка, так как о правомочиях говорится в п.5 и 6) комментируемой статьи. Отличие норм п.5, 6 от нормы п.9 заключается в том, что последняя предусматривает совершение любой сделки (перенаем, предоставление арендных прав в залог, субаренда и др.) без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Представляется, что комментируемая норма практически лишает арендодателя возможности влиять на выбор арендатором лица, которому будут передаваться права и обязанности по договору аренды, арендные права и др.