Н Калинин - Постатейный комментарий к Федеральному закону от 11 июня 2003г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"

— условия теплоснабжения (объем потребляемого тепла, своя котельная, вид топлива или подключение к теплоцентрали поселка).

Обязанность органа местного самоуправления обеспечить выбор земельного участка в течение 3 месяцев предусмотрена пунктом 2 статьи 31 ЗК РФ и пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю".

В соответствии с пунктами 2, 3 и 4 статьи 31 ЗК РФ администрация района в указанный срок обеспечивает выбор земельного участка:

1) в случаях, предусмотренных федеральными законами, осуществляет согласование размещения объекта с соответствующими областными уполномоченными исполнительными органами государственной власти и муниципальными организациями:

— комитетом по земельным ресурсам (ст.71 ЗК РФ);

— комитетом по природным ресурсам (Федеральные Законы "Об экологической экспертизе", и "Об охране окружающей среды");

— главным санитарным врачом (ст.12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения");

— органами архитектуры и градостроительства (ст.61 Градостроительный кодекс Российской Федерации);

— территориальным органом управления фондом недр (ст.25 Закона Российской Федерации "О недрах");

— органами противопожарной службы (Федеральный закон "О пожарной безопасности").

Указанные органы дают свое заключение в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (п.2 ст.31 ЗК РФ);

2) в случаях размещения объекта в городском или сельском поселении информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка под строительство объекта;

3) информирует землепользователя, законные интересы которого могут быть затронуты в результате возможного изъятия земельного участка под объект и выясняет условия землепользователя, при которых он согласовывает это изъятие (расчет убытков);

4) создает комиссию из уполномоченных муниципальных органов и организаций, которая осматривает испрашиваемый участок в натуре (на местности), изучает полученные заключения и согласования и оформляет акт о выборе земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны.

Акт выбора подписывается всеми членами комиссии и согласовывается главой администрации района.

К акту выбора прилагается утвержденный главой администрации района проект границ земельного участка (земельных участков), который изготавливается районным комитетом по земельным ресурсам (п.5 ст.31 ЗК РФ).

В соответствии с пунктами 4 и 6 приказа Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) от 02.10.2002 N П/327 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации (Минюст России) 13.11.2002 N 3911, вступил в силу 27 декабря 2002 года) "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, предоставляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет" проект границ земельного участка может быть составлен без проведения геодезических полевых работ на основании имеющейся землеустроительной, градостроительной и иной документации, содержащей необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения.

Орган публичной власти рассматривает представленный администрацией района акт выбора земельного участка и принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, либо о мотивированном отказе в размещении объекта (п.6 ст.31 ЗК РФ).

Копия решения с приложением проекта границ земельного участка выдается фермерскому хозяйству (заявителю) в семидневный срок (п.7 ст.31 ЗК РФ).

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения проектно-изыскательских работ, изготовления проектной документации, ее согласования с органами архитектуры и градостроительства, (действует в течение трех лет), а также основанием для последующего принятия органом публичной власти решения о предоставлении земельного участка для строительства (п.8 ст.31 ЗК РФ).

Для проведения проектно-изыскательских работ на участке его необходимо получить в аренду на срок не более, чем на один год (п.7 ст.22 ЗК РФ) или установить публичный сервитут для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ (п.п.9 п.3 ст.23 ЗК РФ).

В обоих случаях надо провести работы по формированию земельного участка, осуществить его кадастровый учет в соответствии с федеральными законами "О землеустройстве" и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" и пунктами 4 и 6 приказа Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327, т.е. заключить договор с землеустроительной организацией на проведение этих работ.

После формирования земельного участка договор аренды заключается с органом публичной власти (уполномоченным органом). Публичный сервитут также устанавливается решением органа публичной власти (п.2 ст.23 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ГК РФ разрешение на строительство выдается при условии:

1) наличия документов, удостоверяющих права на землю;

2) наличия утвержденной проектной документации в порядке, установленном статьей 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, предварительно необходимо зарегистрировать права на земельный участок в соответствии с нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними". Для этого орган публичной власти должен принять решение о предоставлении земельного участка для строительства объекта (не путать с решением о предоставлении участка в аренду для проведения проектно-изыскательских работ). Согласно пункту 5 статьи 30 ЗК РФ решение принимается после проведения работ по формированию земельного участка и осуществления кадастрового учета этого участка.

Согласно пункту 1 статьи 32 ЗК РФ эти работы проводятся за счет фермерского хозяйства.

Орган публичной власти принимает решение в двухнедельный срок после получения заявления фермерского хозяйства и представления им кадастровой карты (плана) земельного участка (п.2 ст.32 ЗК РФ).

Решение о предоставлении земельного участка одновременно должно содержать и решение о форме изъятия земельного участка у прежнего землепользователя с его согласия при условии возмещения ему причиненных убытков или о выкупе земельного участка у его собственника (пункты 3 и 4 ст.32 ЗК РФ).

После заключения договора аренды этот договор подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции (регистрационной палате), и у фермерского хозяйства возникает соответствующее право на землю.

3. Согласно пункту 4 статьи 30 ЗК РФ и Федеральному закону "О землеустройстве" при формировании земельного участка в обязательном порядке проводятся работы по изготовлению проекта границ земельного участка и установлению этих границ на местности.

Для того чтобы осуществить государственную регистрацию прав на земельный участок в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" фермерское хозяйство должно подать заявление в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка, приложив к заявлению следующие документы:

1) план земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ (районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

Согласно пунктам 4 и 6 приказа Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 план земельного участка (описание земельного участка) может быть выполнен как на основании материалов межевания земель, выполняемых геодезистами в полевых условиях, так и на основании данных, имеющихся в землеустроительной, градостроительной, картографической и иной документации, без проведения геодезических работ.

Работы по составлению плана земельного участка осуществляют органы межевания (частные и государственные), список которых имеется в кадастровой палате или районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Заключая договор с органом межевания, фермерское хозяйство должно приложить исходные данные о земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре. Их можно либо получить в кадастровой палате, либо, заключая договор с органом межевания, поручить ему получить необходимые сведения без участия фермера.