Валерий Ивакин - Жилищное право. Конспект лекций

Ознакомительный фрагмент

Тем же Федеральным законом ст. 224 НК дополнена п. 5, устанавливающим в отношении доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., а также по доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основания приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 г., пониженную налоговую ставку (9 %).

Согласно п. 18 ч. 2 ст. 250 НК внереализационными доходами, учитываемыми при определении налоговой базы для расчета налога на прибыль организаций, признаются суммы кредиторской задолженности (обязательства перед кредиторами), списанной в связи с истечением срока исковой давности или по другим основаниям, за исключением случаев, предусмотренных подп. 21 п. 1 ст. 251 НК. Однако Федеральным законом от 20.08.2004 № 105-ФЗ «О внесении изменений в статьи 250 и 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» данный пункт дополнен указанием на то, что его положения не распространяются на списание ипотечным агентом кредиторской задолженности в виде обязательств перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием. Кроме того, п. 1 ст. 251 НК тот же Федеральный закон дополнил подп. 29, в соответствии с которым при определении указанной налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, включая денежные средства, и (или) имущественных прав, которые получены ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью. Таким образом, ипотечным агентам, т. е. специализированным коммерческим организациям, исключительным предметом деятельности которых является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и закладных и которым предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, как и гражданам, продающим и приобретающим жилье, предоставлены существенные налоговые льготы.

В соответствии с новой редакцией п. 4 ст. 284 НК установлены пониженные налоговые ставки, которые должны применяться при определении налоговой базы для расчета налога на прибыль организаций по операциям с ипотечными ценными бумагами. Так, по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным после 1 января 2007 г., и доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием после 1 января 2007 г., должна применяться налоговая ставка в размере 15 % (при общей налоговой ставке — 24 %). По доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., и доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 г., установлена налоговая ставка в размере 9 % (см. Федеральный закон от 20.08.2004 № 107-ФЗ «О внесении изменения в статью 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).

Федеральным законом от 20.08.2004 № 116-ФЗ «О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации „О плате за землю“» была установлена льготная налоговая ставка и в отношении налога за земли, предоставленные физическим лицам для индивидуального жилищного строительства или занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным). Указанный налог взимался со всей площади земельного участка в размере 3 % ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 10 руб. за кв. м.

С 1 января 2005 г. соответствующие налоговые ставки непосредственно устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 % (при общей налоговой ставке 1,5 %) кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства (ст. 390–391, 394 НК).

1.5. Принципы жилищного права

В сфере жилищных отношений, как и в любой другой области общественных отношений, регулируемых правом, действует принцип законности. Применение данного принципа к жилищным отношениям имеет свою специфику. Так, эти отношения регулируются не только Конституцией и федеральными законами, как многие другие отношения, но также законами и другими нормативными правовыми актами субъектов РФ. Следовательно, для соблюдения указанного принципа требуется выполнение предписаний не только федерального законодательства, но и законодательства субъектов РФ. Кроме того, для реализации этого принципа необходимо, чтобы региональные нормативные правовые акты, принимаемые по вопросам жилищного права, не противоречили федеральным законодательным актам. При расхождении тех и других должны применяться нормы федерального закона как имеющие большую юридическую силу.

Имеется специфика и в характере тех отношений, на которые распространяется действие принципа законности как принципа жилищного права. Так, весьма важным является соблюдение законности при постановке на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставлении жилья на условиях социального найма, где на практике нередко встречаются нарушения. Равным образом недопустимо нарушение жилищных норм при заключении, исполнении и расторжении договоров как социального, так и коммерческого найма, а также других правил, относящихся к области жилищных отношений.

Принцип стабильности права на жилище выражается в обеспечении особой устойчивость пользования жилищем. В связи с этим Конституция (ч. 1 ст. 40) предусматривает недопустимость произвольного лишения жилища. Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Кодексом, другими федеральными законами. Данный принцип получил дальнейшее развитие в жилищном и гражданском законодательстве, где предусмотрен ограниченный перечень оснований расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя и установлено, что такое расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК, п. 2 ст. 687 ГК).

Следующий принцип жилищного права — принцип доступности пользования жильем, который выражается в обеспечении всем гражданам реальной возможности иметь жилье и пользоваться им на различных основаниях: на праве собственности, по договору социального или коммерческого найма и т. д. Реализация этого принципа обеспечивается прежде всего посредством оказания помощи гражданам со стороны государства, муниципальных образований, предприятий, организаций, воинских частей и формирований в приобретении или строительстве жилья. Эта помощь осуществляется в форме содействия гражданам в получении банковских кредитов, непосредственном предоставлении безвозмездных субсидий, установлении налоговых льгот, выпуске жилищных ценных бумаг. Указанный принцип осуществляется также посредством предоставления жилых помещений внаем или по иным основаниям малоимущим гражданам, военнослужащим и другим указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилье.

Принцип неприкосновенности жилища направлен на обеспечение таких условий пользования жилыми помещениями, которые обеспечивают покой граждан и ограничивают получение сведений об их частной жизни без их согласия. Для достижения этих целей в ст. 25 Конституции четко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Применительно к данной норме важно отметить, что запрещение проникновения в жилище означает не только недопустимость вхождения в жилище, но и получения сведений о том, что в нем происходит (например, посредством установки в жилом помещении подслушивающих устройств) без согласия на то проживающих в нем граждан. Незаконное проникновение в жилище, совершенное вопреки воле проживающих в нем лиц, образует состав преступления (ст. 139 УК).

Согласно ч. 3 ст. 3 ЖК проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.