Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране - Сергей Сандер

Процедура приобретения недвижимости

1. Выбор объекта, анализ его расположения и ликвидности. В Великобритании местные власти всегда имеют веб-сайт, который дает немало полезной информации всем желающим. Найти его можно с помощью официальной поисковой страницы по почтовому индексу, адресу или названию города: www.gov.uk.

2. Просмотр недвижимости. Стандартная рекомендация – проведение профессиональной инспекции объекта, которая гарантирует покупку качественной собственности и минимизирует риски. Найти сертифицированного инспектора можно здесь www.ricsfirms.com. Или обратиться за помощью в организации инспекции к риелтору.

3. Предложение. Определившись с выбором объекта недвижимости, покупатель делает предложение продавцу (make an offer). Цена предложения может отличаться от той, по которой объект выставлен на продажу. В Великобритании принято торговаться.

4. Обмен контрактами, согласно которым продавец обязуется продать собственность, а покупатель – ее купить.

5. Подготовка к завершению сделки. Составляется договор купли-продажи, в котором оговариваются важнейшие характеристики собственности:

● Цена.

● Точные границы прилегающей к недвижимости территории (если имеется).

● «Комплект поставки» – все бытовые приборы, сантехника, фурнитура и прочие материальные составляющие собственности, включенные в ее финальную стоимость.

● Юридические ограничения на владение собственностью (например, договор долгосрочной аренды).

● Ограничения на перепланировку/перестройку объекта.

● Описание коммунальных сервисов, таких как отвод сточных вод, подвод газовой магистрали и т. д.

● Дата завершения сделки.

На стадии подготовки контракта юрист проводит всю необходимую работу по проверке юридической чистоты недвижимости, выясняет, не находится ли она в залоге и не имеется ли каких-либо имущественных прав на объект недвижимости у третьих лиц. Также подаются запросы местным властям о планах развития района с целью выяснения факторов, которые могут повлиять на изменение ее ценности в будущем.

6. Завершение сделки: договор купли-продажи, выплата полной суммы, юридическое оформление собственности в Земельном реестре. К моменту получения прав собственности на недвижимость покупатель обязан застраховать ее.

Договор долгосрочной аренды (leasehold)

Leasehold – особая «британская» форма владения собственностью. Строго говоря, тут арендатор не является собственником недвижимости, он лишь заключает лизинговый договор с реальным владельцем (обычно в этом качестве выступает управляющая компания). В лизинговом договоре указывается, сколько лет арендатор имеет право пользоваться недвижимостью, по истечении этого срока недвижимость возвращается к ее полному владельцу.

Договор может ограничивать права арендатора: запрещать сдавать помещения в субаренду, осуществлять перепланировку или перестройку, а также предусматривать случаи, в которых контракт может быть преждевременно расторгнут владельцем помещения с последующим выселением арендатора. Согласно договору, арендатор обязан платить фиксированную сумму в счет коммунального и технического обслуживания объекта недвижимости. Для современных кондо с бассейном, сауной, тренажерным залом и другой инфраструктурой обязательные платежи могут быть весьма высоки.

Существует возможность получения (или выкупа) недвижимости с договора аренды в полную собственность или получения права на владение внешней структурой здания (процедура называется enfranchisement и регулируется специальными законами). Для аккумулирования полной информации по вопросам получения лизинговой недвижимости в собственность существует консультационная организация The Leasehold Advisory Service: www.lease-advice.org.

Расходы на приобретение недвижимости и налоги (трансакционные расходы)

Гербовый сбор

Гербовый сбор, если он необходим, нужно уплатить в течение двух недель после регистрации. Необходим он не везде. В Шотландии и Уэльсе, например, сбор не взимается, вместо него выплачиваются особые налоги. Сумма сбора разная для резидентов и нерезидентов и рассчитывается по прогрессивной шкале. Так, для налоговых резидентов Англии и Северной Ирландии объект стоимостью до 250 000 фунтов стерлингов налогом не облагается. Если объект стоит от 250 000 до 925 000, гербовый сбор составляет 5 %; если от 925 000 до 1,5 млн, то надо заплатить 10 %, а если более 1,5 млн, то 12 %.

Для коммерческой недвижимости действует специальная ставка, обычно до 5 %. Существуют также специальные льготы, когда приобретается блок квартир от шести и более, это считается коммерческой сделкой и размер гербового сбора ограничивается 5 %.

Гербовый сбор для нерезидентов выше на два процента по каждой позиции. Вообще нюансов много: чтобы разобраться с каждым конкретным случаем, лучше поинтересоваться у того же юриста и/или внимательно изучить информацию на www.gov.uk по поисковым запросам Stamp Duty Land Tax rates и Residence, Domicile and Remittance.

НДС

Приобретение недвижимости в Великобритании освобождено от уплаты НДС. Комиссия агенту – 1–3 % в зависимости от суммы сделки.

Плата юристу – примерно 0,4 % от суммы сделки, плюс фиксированная плата за юридическую проверку и внесение данных в Земельный реестр.

Расходы и налоги на содержание недвижимости

В зависимости от размера недвижимости, ее расположения, вида приобретения или аренды ежемесячные муниципальные налоги существенно различаются. Каждый случай следует рассматривать отдельно.

Есть еще налог на телевидение (на домовладение): 159 фунтов за прием ТВ и стриминговых сервисов в цвете, 53,5 за черно-белый формат.

Расходы и налоги при покупке недвижимости

Расходы несет покупатель. Продавец оплачивает только услуги своего адвоката. Налог на прибыль составляет 18 %, но взимается только при продаже недвижимости, не являющейся основным местом жительства.

ОАЭ

Эксперт Тургуна Масенова

Turguna@gmail.com

+971 50 115 9127

www.turgunmassenova.com

Условия покупки недвижимости иностранцами

Иностранцы могут покупать недвижимость в частную собственность в Дубае в так называемых freehold-зонах практически повсеместно в Дубае. Однако есть зоны, где недвижимость продается только гражданам ОАЭ и стран Персидского залива. Также есть leasehold-зоны, где недвижимость можно приобрести в долгосрочную аренду (до 99 лет), но этих зон в Дубае очень мало, в основном мы продаем проекты и имеем дело во freehold-зонах.

Привилегии для иностранных инвесторов

При покупке на сумму свыше 750 000 дирхамов вы можете получить резидентскую визу, дающую право постоянного пребывания в стране и прочие удобства. В последние годы правительство ОАЭ анонсировало возможность получения иностранцами «золотых виз» и гражданства при инвестициях от 5 млн и 10 млн дирхамов. Вы имеете возможность получить соответственно пятилетнее и десятилетнее резидентство.

Процедура приобретения недвижимости

1. Подбор жилья.

2. Внесение депозита в размере 10 % от стоимости объекта на счет агентства банковским переводом. Депозит держится в агентстве как гарантия сделки и не отдается на руки продавцу. На этом же этапе подписывается договор купли-продажи.

Если в процессе сделки покупатель отказывается от покупки, то депозит передается на руки продавцу. В случае если продавец отказывается от продажи, депозит возвращается покупателю, и продавец должен заплатить 10 % покупателю в качестве возмещения ущерба (паритетный договор).

3. Покупатель готовит остаток суммы, продавец получает необходимые для продажи документы. Обычно около месяца дается на сбор денег и документов. Агентство помогает обеим сторонам на каждом этапе и решает все возникающие вопросы.

4. Переоформление квартиры на имя покупателя в Земельном департаменте.

5. Агентство готовит менеджер-чек (гарантийный банковский чек) на имя продавца. Сделка и все расчеты производятся одномоментно. На сделке покупатель сразу же получает регистрацию и акт на собственность, а продавец получает оплату.

6. Агентство оформляет подключение квартиры